Werkruimte in de koopwoning; de fiscale mogelijkheden

[HermesSE]

Ik hoop van deze topic een soort algemeen werkruimte in de koopwoning topic te maken, met daarin te beginnen met de casus die bij mij en mijn partner speelt.
In ons geval geeft de belastingdienst tool voor werkruimtes niet alle antwoorden die we nodig hebben, maar als basis gebruikt kan worden: https://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/werkruimte/

Aantal bronnen die geraadpleegd zijn:

https://www.noab.nl/sites/default/files/visual_select_file/noab_fiscaal_praktijknotitie_etikettering_woningen_en_werkruimten_mvu_jan_2017-1.pdf
https://www.bouwtotaal.nl/2017/05/btw-aftrek-op-verbouwing-nieuwbouw-eigen-woning/
https://www.jongbloed-fiscaaljuristen.nl/tips_trucs/tips_bedrijven/kantoor_thuis_belastingdienst/
https://www.inzakengaan.nl/fiscus/eigenhuis.html
https://www.sra.nl/nieuws/000000/advieswijzers/advieswijzer-kantoor-aan-huis-2020
https://beeldrijk.org/bibliotheek/huizen/werkruimte-aan-huis/werkruimte-in-de-eigen-woning/
http://www.bpmadministratieenadvies.nl/werkruimte-in-de-eigen-woning/
https://www.fiscaalconsult.nl/629/de-eigen-woning-als-ondernemingsvermogen.htm
https://www.accountancyvanmorgen.nl/2021/08/31/streep-door-btw-aftrek-bij-verhuur-werkkamer-aan-eigen-bv/

Indien KIA mogelijk is voor je werkruimte (bijvoorbeeld bij de inrichtingskosten van een onzelfstandige werkruimte in privévermogen), deze methodiek kan gebruikt worden in acumulus:
Als er sprake is van KIA aftrek is het van belang dat de activa ook op de balans geactiveerd blijft staan. Mocht er namelijk sprake zijn van verkoop of schenking binnen 5 jaar is er namelijk sprake van desinvestering en zal er genoten KIA terug moeten worden betaald. Na deze 5 jaar zou er dan een correctie boeking kunnen worden gedaan om de activa te de-activeren op de balans. Zelf zou ik dan de activa dan in 1x afschrijven en een negatieve aankoop inboeken voor het zelfde bedrag. Dit over privé verrekenen en in de aangifte IB dit dan corrigeren

Eigen casus:

In navolging op mijn vorige topic https://forum.acumulus.nl/index.php/topic,7950.0.html de volgende vraagstelling m.b.t. werkruimtes aan een (privé) huis aangezien dat een waar kluwen van (on)mogelijkheden is. Je zou bijna denken dat deze ratjetoe van regelgeving is ontstaan vanuit een lobby van fiscaal adviseurs haha!

De volgende situatie is er:
Partner A en B bouwen samen een woning, die behoort tot het privévermogen, d.m.v. particulier opdrachtgeverschap.
Hierbij is een 60/40 verhouding tussen partner A (60%) en B (40%) die alleen een samenlevingscontract hebben en dus niet gehuwd zijn.

Partner A heeft hierin een onzelfstandige werkruimte Y van 15 m2 (minder dan 10% totale woning opp.). Dit is de 'uitvalsbasis' voor de werkzaamheden welke kenniswerk betreft. Thuiswerk wordt hier verricht indien opdracht dit toelaat. Indien niet, worden werkzaamheden bij opdrachtgever op locatie verricht. Deze, niet-kwalificerende, ruimte wordt alleen zakelijk gebruikt.
Partner B heeft hierin een zelfstandige, kwalificerende, werkruimte Z van 25 m2. Het inkomenscriterium zal hier sowieso geen probleem zijn daar persoonlijke verzorging in de ruimte aan huis wordt geboden. Buiten werkuren zal deze ruimte waarschijnlijk mondjesmaat privé worden gebruikt als leeshoek (10 tot 20% privégebruik).

Ruimte Y kan sowieso niet zakelijk geëtiketteerd, ruimte Z wel, maar twijfelen of die keuze interessant is. Beiden ruimtes verwachten we dat we deze de komende 20 jaar zakelijk zullen gebruiken (en dan een heel eind richting pensioen te kunnen).

BTW vragen voor beiden werkruimtes. cursief een eerste aanzet tot antwoord:
1.   Mag de BTW op de (ver)bouwkosten (ruwbouw) terug gevraagd worden? Zo ja, is dit naar rato zakelijk gebruik?
Het antwoord hierop lijkt ja voor beiden ruimten (bron: sra.nl). Of het naar rato zakelijk gebruik is, dat verwacht ik wel, maar geen eenduidig antwoord gevonden. Voor ruimtes die duidelijk gemengd gebruik hebben, bijvoorbeeld een entree ruimte die zowel zakelijk als prive wordt gebruikt, is het antwoord voor de BTW mij ook nog niet duidelijk. Wat wel duidelijk wordt, is dat mits je niet binnen 2 jaar je woning weer verkoopt er vrijwel geen scenario is te bedenken waarin het ongunstig is om een groot mogelijk deel van de woning zakelijk te etiketteren. Inmiddels hangt deze aftrek BTW aan een zijden draadje, sowieso voor de DGA die de werkruimte aan de eigen BV verhuurt, maar misschien ook voor de IB-ondernemer. zie https://www.accountancyvanmorgen.nl/2021/08/31/streep-door-btw-aftrek-bij-verhuur-werkkamer-aan-eigen-bv/. Ook is bij minder dan 10% zakelijk gebruik van de woning geen BTW-aftrek meer mogelijk.
2.   Mag de BTW op de inrichtingskosten (afbouw) terug gevraagd worden? Zo ja, is dit naar rato zakelijk gebruik?
Antwoord idem aan vraag 1
3.   We willen de BTW bij ingebruikname van de woning (en dus ook de werkruimtes) in rekening brengen. Aangezien de bouw van de woning ongeveer 12 maanden zal duren kan er wel een aardig gat zitten tussen de eerste factuur waar BTW-aftrek van mogelijk is en het daadwerkelijk in rekening brengen van de BTW-aftrek.
Keuze moment ligt bij eerste gebruikname en dat is pas bij oplevering waar logischerwijs al snel 12 maanden tussen start bouw (eerste facturen) en oplevering

IB kosten aftrekvragen:
4.   Werkruimte Z is dus wel-kwalificerende werkruimte in een woning die privévermogen vormt. Hoe bepaald je hier tegenwoordig de jaarlijkse aftrek voor? De aftrek was hiervoor voorheen jaarlijks vier procent is het fictief rendement op het box 3 vermogen waarnaar de WOZ waarde van deze ruimte naar toe is verschoven. De waarde van de werkruimte plus een evenredig deel van je hypotheek verschuift van box 1 (eigen woning) naar box 3. Daardoor missen we een deel van de hypotheekrenteaftrek wat gezien huidige rente niveaus nihil is en doordat je ook een deel van het eigenwoningforfait in box 1 niet meer in mindering te brengen op je hypotheekrenteaftrek waarschijnlijk zelfs al gunstiger over een jaar of 5 a 10. Mogelijk wordt HRA zelfs nog verder afgebouwd. De jaarlijkse kostenaftrek was vroeger relatief eenvoudig te bepalen door 4% van WOZ waarde van alleen de werkruimte naar iets meer ingewikkelds wat met mogelijke aanpassingen aan de VRH misschien nog wel moeilijker gaat worden?
Het uitgangspunt voor de aftrek van de werkruimte is daarbij dat deze bezitting zo veel mogelijk wordt toegerekend aan de hoogste schijf waarover het vermogen in box 3 in aanmerking wordt genomen. Dit is gunstig, want deze berekeningswijze leidt tot een maximale aftrek. Een ander uitgangspunt is dat als de bezitting moet worden toegerekend aan het heffingsvrije vermogen, gerekend wordt met het forfaitaire rendement van schijf 1. Voor 2021 is dat 1,9%, voor 2022 is dat 1,82%.

Een voorbeeldsommetje a.d.h.v. info http://www.bpmadministratieenadvies.nl/werkruimte-in-de-eigen-woning/ levert het volgende op

WOZ huis	800000,- euro
WOZ werkruimte Z	50000,- euro
hypotheek	700000,- euro
Hypotheekrente	1,2%
Bruto aftrek hypoteek	8400,- euro	1.2% van 7 ton
huurwaardeforfait	3600,- euro
Saldo Aftrek	4800,- euro
Werkruimte zakelijke etiketteren
WOZ huis	750000,- euro
WOZ werkruimte Z	50000,- euro
Hypotheekdeel prive	656250,- euro
Hypotheekrente	1.2%
Aftrek hypotheekrente	7875,- euro
Huurwaardeforfait	3375,- euro
Saldo aftrek	4500,- euro
Extra vermogen box 3	6250,- euro
Vaste lasten werkruimte Z per jaar	800,- euro
Forfaitaire aftrek werkruimte Z per jaar	910,- euro	1,82% over WOZ waarde werkruimte Z
Totale aftrek	6410,- euro

Een verschil van extra aftrek van 1610,- per jaar indien voor een zakelijke etikettering van werkruimte Z wordt gekozen. Een WOZ waardestijging van de werkruimte van 3.2% per jaar is ongeveer gelijk aan die waardestijging wat mij doet twijfelen aan het nut van een zakelijke etikettering aangezien historisch gezien een waardestijging van gemiddeld 7% is te verwachten. Nu valt er ergens wel te verwachten dat vroeg of laat de waardestijging van woningen belast gaan worden bij een transactie, ook bij privé eigendom. Dat zou de conclusie weer veranderen.

5.   Werkruimte Z: Mag je hiervoor ook nog bouwkosten in aftrek brengen naast jaarlijkse kosten? Ik verwacht van niet i.v.m. privé etikettering. Indien we deze wel zakelijk zouden etiketteren, is dat te verwachten dat dat loont?
6.   Werkruimte Z: Hiervoor mag je bepaalde kosten zoals schoonmaakkosten, glazenwasser en verzekeringen zakelijk in aftrek brengen naast de inventaris kosten. Missen we hier nog iets in? Bijvoorbeeld onderhoudskosten of iets dergelijks?
7.   Voor zover begrepen mag hierbij alleen gebruik worden gemaakt van de KIA voor de inventaris van werkruimte Y? Of zijn er nog andere mogelijkheden?
De KIA is alleen van toepassing op de inrichtingskosten, en niet op de (ruw)bouwkosten.

Vragen vereisten factuur:
8.   Factuur dient bij voorkeur op naam eenmanszaak te staan. Dat is alleen is dat bij ruwbouw van een gehele woning nogal ongebruikelijk lijkt mij? Of toch vragen een kostenraming inc. factuur van specifiek de werkruimte gedeeltes op te laten maken door de factuur.
Volgens bpmadministratieenadvies.nl hoeft dat factuur niet op de zaak te staan in geval van een eenmanszaak.

Onderverdeling bouwkosten werkruimte t.o.v. woningruimte methodes:
9.   Is het ook mogelijk een goed onderbouwde onderverdeling van kosten die je kan toebedelen aan werkruimte t.o.v. rest woning is afdoende?
Klassieke onderverdeling is enkel naar verhouding oppervlak woonruimte t.o.v. overige privé woningruimte waarbij oppervlakten die gemengd gebruik bevatten buiten beschouwing of naar rato prive/zakelijk gebruik worden meegenomen. Voorbeeld; buitengevelbekleding is voor totale woning 100 m2, en buitengevelbekleding van werkruimte Y is 20 m2. 20% van stucwerkkosten kan dus in aftrek voor deze onderneming, etc. Ik benoem dit specifiek omdat alleen kijken naar de totale kosten en naar rato m2 leefoppervlak t.o.v. werkruimte een veel kleinere aftrek zou opleveren. Vanwege een grote (goedkope en nauwelijks afgewerkte) kelderruimte en 'loze' vliering die het totale leefbare oppervlak flink opschroeft en daarmee zou voorkomen dat deze rato (leefopp. / werkruimte opp.) daadwerkelijk een goede weergave is van de gemaakte kosten.
Het enige wat ik tegenkom is verdeling naar rato m2. Ik begrijp dat dit het makkelijkst te controleren is, echter kan dit 2 kanten op vrij scheve situaties geven wat toch niet de insteek van de belastingregel kan zijn.

10.   Iemand nog tips of ander inzichten die tot een betere fiscale optimalisatie leidt? Zien we ook nog iets over het hoofd i.v.m. de 60/40% eigendoms splitsing? En bijvoorbeeld toch voor de administratieve splitsing gaan voor werkruimte Z en deze onder het ondernemingsvermogen laten vallen? Of is dat snel al niet interessant doordat er al snel sprake zal zijn van een negatieve afschrijving door waardestijging vastgoed?

Zoals in het eerdere topic dat ik hiervoor al aan hebt gemaakt: zal ik sowieso nog een boekhouder hier naar laten kijken gezien het doolhof aan (on)mogelijkheden die de belastingdienst hier heeft gecreëerd, maar wil graag goed vooraf geïnformeerd zijn.

Ik zal dit bericht aanpassen als er meer aanvullende info beschikbaar is.