Huurwoning administratief splitsen (vh Werkruimte in huurwoning .....)

[DDD]

Ik heb een accountant en fiscalist die mij bijstaan. Alleen ik ben nog maar net begonnen en vind dit een leuk forum. En daarnaast had de accountant hier nog nooit van gehoord, dus misschien is het wel zo dat het efficiënter is om een advies van een deskundige op dit forum erbij te krijgen. Ik wil daar best voor betalen, want het gaat om grote bedragen.

Ik weet het verschil, maar drukte me dan niet zo goed uit. Ik stelde me voor het tweede huis als zakelijk te etiketteren en het andere administratief te splitsen.

Het zakelijk kantoor heb ik eigenlijk vooral omdat dat in mijn geval verplicht is. En mijn baan houdt helaas binnenkort ook op, vermoedelijk.

Overigens begreep ik eerder op dit forum dat je het ook gewoon kunt doen, en dan een voorziening kunt aanleggen voor het geval de inspecteur niet akkoord gaat. Dat lijkt me ook wel een optie, omdat de totale huur waarschijnlijk helemaal niet zoveel hoger ligt dan bij een gemiddeld advocatenkantoortje.

[Es]

Ik vind het ook een leuk forum   

Ik denk dat ik redelijk wat weet van werkruimtes in huurwoningen en hoe hier het beste mee omgegaan kan worden.
De jurisprudentie en berichtgeving hierover heb ik nauwlettend gevolgd, omdat het voor een groot aantal ZZP'ers een leuke aftrekpost kan opleveren.
Maar ik ken ook mijn beperkingen...

Als jij een goede fiscalist hebt die jou bijstaat, ben ik wel erg benieuwd wat hij/zij over jouw case te zeggen heeft en welk fiscaal advies daar dan uit rolt.
Hou ons op de hoogte als je wilt.

[DDD]

Het is een fiscalist die DGA's maar ook grote bedrijven bijstaat. Maar dit soort dingen zijn tot op heden niet aan de orde. Het gaat echter om grote bedragen, dus ik denk dat dat zeker de moeite waard is, ik zal je op de hoogte houden.

[Karolien]

Ik probeer het nu duidelijk te schrijven. Ik ben mij bewust dat ik mijn eerdere schrijven met te veel haast heb gedaan. Ik zal dat niet meer doen!.

Ik ben er zelf ook al een tijdje mee bezig, dat wil zeggen probeer er veel over te lezen!

We zijn nu aan het eind van het jaar aangekomen en ik wil dus alles in gaan voeren betreft mijn boekhouding.

Ik ben per Juli een nieuw bedrijf gestart en verhuisd in April. Door de belasting-site zag ik dat ik in aanmerking kom voor werkruimte in huurwoning. Ik ben net nieuw op dit forum en zo kwam ik deze topic tegen.

De berekening woz waarde x 1,4% : 12 en hoe je dat allemaal uitrekent snap ik allemaal!
995,00 is mijn huur, de woz waarde is 190.000 en daarmee kom je dus op een privé gebruik 221,76 na berekening.

Dat je de totale huur kosten zakelijk in acumulus op 100% in boekt snap ik ook en dat je dan een percentage privé dient in te voeren snap ik ook!

Maar is het dan totale kosten van huur invoeren en zet je dan privé percentage op 90%?

Of hou je rekening met het bedrag die uitgerekend is vanuit die WOZ? In mijn geval dus 221,76 waarbij je dus een privé percentage van 22.28% krijgt op een totaal bedrag van 995 euro. Want dat stukje dat snap ik dus even niet hoe ik dat dus verwerken moet.

Ik vind het bijna ongelofelijk dat je dus in mijn geval 773.33 zakelijk betaald van een gebruik van 10% werkruimte en 90% privé.

Maar zo begrijp ik het en het kan dus zijn dat ik het helemaal mis heb en toch echt tot de conclusie moet komen dat ik toch echt blonT ben.

Dus ik zou graag lezen als ik het mis heb hoe het dan dient te zijn.

[Liemersbewind]

Ik ben zelf ook hiermee enige tijd aan het stoeien geweest, jou berekening en hoe jij het benaderd is volgens mij de juiste manier, maar het kan ook eenvoudiger. Je boekt de woonlasten (alle woonlasten) 100 % ten laste van jou onderneming, aan het eind van het boekjaar als je de aangifte gaat doen tel je die 1,4% van de WOZ waarde (ik heb gehoord dat je daar dan weer 90% van mag nemen, maar dat weet ik niet zeker) op bij de winst als zijnde privé gebruik van de woning. Het kan ook op jou manier maar dan moet je iedere maand alle rekeningen van de woonlasten splitsen, uiteindelijk is het resultaat hetzelfde. Zo heeft de belastingdienst het mij uitgelegd. Als er mensen zijn die een andere uitleg hebben dan hoor ik dat graag.

Gr Ton

[Bert-Jan]

Ik heb wat regels weggehaald vanwege het persoonlijke karakter.

[Karolien]

En ik heb geprobeerd duidelijk te zijn en mijn tekst aangepast.

[Es]

Hoi Karolien,

naar aanleiding van je PM hier nog even een reactie op het forum:

Je haalt geloof ik twee dingen door elkaar....

Er is zoiets als administratief splitsen van de huurwoning: hierbij bereken je aan de hand vd oppervlakte van de woning wat je zakelijk gebruikt en dit deel van de huur ed voer je dan op als zakelijke kosten.

Verder is er zoiets als het huurrecht als ondernemingsvermogen aanmerken. Dit kan alleen als je minimaal 10% van de woning zakelijk gebruikt. Hierbij voer je de volledige huur ed op als zakelijke kosten en trek je aan het eind van het jaar een bedrag af ter grootte van meestal 1,4% (in 2013 is dit 1,5% geworden) van de WOZ-waarde. Deze laatste boeking kun je invoeren in Acumulus middels een negatieve zakelijke uitgave (bedrag met een minnetje ervoor), kostensoort Huisvesting, BTW-vrij, Rekening buiten Acumulus. Of je maakt er qua boeking een bijzondere fiscale bijtelling van. Beide geeft hetzelfde resultaat.

Dat was t even in het kort....

Hier nog een link waar het in duidelijke taal beschreven wordt wat wel/niet mogelijk/aan te raden is:
http://www.beeldrijk.org/cat/Fiscaliteiten/Werkruimte%20aan%20huis/473

Groet, Esther

[Astrid]

Let op: bijtelling privégebruik huurwoning in 2013 is niet 1,4% maar 1,5%!

Inmiddels staat in de tabel van de Belastingdienst dat de bijtelling voor privégebruik van je huurwoning geen 1,4% is, maar 1,5% in 2013!! Zie:

http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk
/winst/inkomstenbelasting/veranderingen_inkomstenbelasting_2013/bijteling_privegebruik_woning

[Es]

Dank voor je opmerkzaamheid! Ik zit nog met mijn hoofd in de laatste aangiftes voor 2012...zucht...
Ik pas het ook even in de bovenstaande reactie aan om verwarring te voorkomen.

[Astrid]

Snel de deur uit met die oude aangiftes, Esther 

Maar de regels en cijfers veranderen ook bijna sneller dan je je boekhouding kunt doen 

Maar goed, ik zit nog met een vraag. Mijn brein komt er niet meer helemaal uit met de BTW. Mijn woning staat op de zaak, ik trek mijn huur en energie 100% af en doe die WOZ-bijtelling. Maar dat betekent dus automatisch dat je de BTW van je energie (en de eventuele rest) ook voor de volle 100% aftrekt? Als dat zo is heb ik aan het eind van 2013 nog leuk wat tegoed, want ik ben nu pas mijn huisvestingskosten in de boekhouding aan het zetten.

En van de inrichtingskosten dan? Ik heb nl. een parketvloer in oktober 2012 gelegd. Per 1-1-2013 heb ik mijn werkruimte hier in gebruik. Die ruimte beslaat 14% van mijn woning, maar de parketvloer beslaat 28% van het totale parketoppervlak, omdat er in de hal en boven in huis wat anders ligt. Ik heb nu 28% van de vloer met een afschrijvingstermijn van 12 jaar 'op de zaak gezet' (kosten huisvesting, investering). Ik heb de nieuwwaarde verminderd met die twee maanden dat hij er al in lag vóór 1-1-2013. Wat betreft IB vind ik dit zelf zuiver, zeker omdat ik al het behang- en schilderwerk en andere 'onhandige' kosten helemaal niet opvoer. Maar ik snap het BTW stuk niet. Die komt automatisch mee in deze kostenpost, maar de aanschaf was in 2012. Mag de BTW van die 28% dan nog wel mee naar 2013 en verder? Ik denk van wel, maar kan het allemaal niet meer beredeneren... 

[Es]

Hoi Astrid,

ik doe mijn best 

Over je energie en inrichtingskosten en de BTW daarvan.

Persoonlijk vind ik het een vaag gebied blijven, het huurrecht als ondernemingsvermogen aanmerken.
Ik kies er in die situaties voor om alleen de huur, gemeentelasten ed als 100% zakelijke kosten op te voeren. Met daar tegenover die prive-correctie dmv 1,5% vd WOZ-waarde (in 2012 is dit 1,4%  )

Voor de energielasten ga ik niet uit van 100%, maar van een reeel percentage en dit voer ik apart als zakelijke kosten Huisvesting op.

Voor de inrichting ga ik uit van de werkelijke kosten die voor de werkruimte gemaakt zijn. In jouw geval zou dat 28% van de parketvloer kunnen zijn.
Je voert die kosten voor 100% in, met vermelding van de totale BTW en geeft in Acumulus aan wat het percentage voor prive is. De BTW wordt dan ook automatisch gecorrigeerd en niet volledig als voorbelasting opgevoerd door Acumulus.

[Astrid]

Dank voor je vlotte reactie, Esther!

Ik heb ook nog even bij de Belastingtelefoon gecheckt wat ze met de energiekosten zouden doen. Inderdaad zeggen ze ook dat ik een reëel overkomende berekening moet maken van de energiekosten. Lastig hoor! Daar ben ik nog wel even een paar uur zoet mee. Maar ja, da's een keer per jaar en het is al geweldig dat het (eindelijk) afgetrokken mag worden.  Het water voor koffie, wc doorspoelen en af en toe de dweil en de zeem erover laat ik dan maar weg uit de boekhouding...

[HermesSE]

Ik haak ook maar even in op dit onderwerp. Ik voldoe aan alle voorwaarden om de huurkosten af te trekken door mijn huurrecht als ondernemingsvermogen aan te merken. Ik heb nog wel enkele vragen (met afgeronde getallen):
- Ik betaal elke maand een kale huur van 700,- + 100,- servicekosten. Deze servicekosten bestaan o.a. uit de stookkosten welke pas halverwege het jaar exact worden bepaald. Naar aanleiding daarvan volgt er een correctie (dan wel extra betalen bij koude winters, dan wel geld terug bij koude winters). Per jaar heb ik dus (vooraf geschatte) huurkosten van 800x12=9600,-. Dit bedrag als huurkosten (en dus aftrekpost) in rekening brengen of op de een of andere manier deze correctie die halverwege het jaar plaatsvindt nog verrekenen? Dan zou ik namelijk in augustus/september nog aangifte over het jaar ervoor dienen te doen wat ik niet zo zie zitten.
- Aanhakend op de personen hierboven; Heeft de bijtelling betrekking op echt alle kosten van de woning? Of enkel op het huurbedrag+bijkomende direct kosten aan de woning (onderhoud uitgevoerd door de huurder die aan jou in rekening worden gebracht)? M.a.w. energie en water kosten vallen hier buiten en dien je naar verhouding prive/zakelijk af te trekken of niet? Iemand die hier uitsluitsel over heeft? Liefst d.m.v. jurisprudentie en niet op basis van wat een belastinginspecteur vindt, want deze zal uiteraard de te betalen belasting zo hoog mogelijk willen houden.


Op het laatste punt aanhakend mijzelf er nog wat verder in verdiepend; De site beeldrijk suggereert dat ik alle woonlasten mag aftrekken (dus ook energie, water, afval, etc.) http://www.beeldrijk.org/cat/fiscaliteiten/Werkruimte%20aan%20huis/473. Ook bij de check bij Nuon krijg ik een soortgelijk antwoord m.b.t. de energiekosten:

De volledige huur en alle kosten en lasten die voor huurders en gebruikers gebruikelijk zijn, komen voor aftrek in aanmerking. Tegenover de aftrek staat echter een winstbijtelling vanwege het feit dat u de vanuit uw onderneming gehuurde woning ook voor -doeleinden gebruikt. De hoogte van de bijtelling wordt berekend als een percentage (doorgaans 1,40%) van de WOZ-waarde van de woning. Als u een kwalificerende werkruimte heeft blijft het aan die werkruimte toerekenbare deel van de WOZ-waarde buiten beschouwing voor het berekenen van de hoogte van de bijtelling.

Dus ik mag de huurkosten+energie/water etc. exclusief btw als zakelijke kostenpost opvoeren als ik het goed begrijp. En de BTW van de energie dient dan weer in verhouding prive/zakelijk teruggevraagd te worden? Of mag dat dan ook 100%?

[Floris]

Update 2014: Huurwaardeforfait / Woningforfait / Bijtelling privegebruik woning die behoort tot het ondernemingsvermogen is in 2014 maar liefst 1,7%:

http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/inkomstenbelasting/veranderingen_inkomstenbelasting_2014/bijtelling_privegebruik_woning_2014

[Lowtax]

Goedemiddag,

Als je wil berekenen of je werkruimte meer dan 10% van de woning uitmaakt, dan neem je neem ik aan voor de berekening van de totale oppervlakte van de woning de buitenruimte (in mijn geval een dakterras) niet mee?

[SKYB Yvette]

Hi,

Hier een linkje naar funda waar wordt uitgelegd hoe gebruiksoppervlakye worden berekend.

http://www.funda.nl/help/?pagina=/nl/algemene-teksten-funda-sites/fundanl/help/details-van-een-gevonden-woning/hoe-wordt-de-woonoppervlakte-bepaald

[Annalies Janssens]

En hier nog een zeer goed leesbaar stuk (van een naar mijn ervaring zeer betrouwbare site)
http://www.beeldrijk.org/cat/Fiscaliteiten/Werkruimte%20aan%20huis/473
(zoals ook al eerder genoemd)

[Lowtax]

Dank voor de snelle reacties, Yvette en Annalies!
Zo kan ik weer verder

[SKYB Yvette]

Hi,

Geen dank namens ons beide 

[HermesSE]

Ik vraag me af onder welk kopje ik de huisvestigingskosten moet boeken in acumulus?

Ik heb het huurrecht van mijn pand tot het ondernemingsvermogen gerekend (volgens de hulp van http://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/werkruimte/ voldoe ik aan deze voorwaarden). Het berekenen van de kostenaftrek is mij inmiddels geheel duidelijk, echter niet hoe dit te verwerken in acumulus. Tot op heden heb ik alle huisvestigingskosten (in mijn geval kale huur, energie, water, servicekosten, gemeentelijke belastingen) die betaald zijn met mijn zakelijke intern overgeboekt naar een 'fictieve' rekening in acumulus. Ook omdat vaak pas later een jaarrekening van de daadwerkelijke kosten beschikbaar is en dus nog niet de daadwerkelijke kosten geboekt kunnen worden. Hoe activeer/boek ik deze huisvestigingskosten echter het meest eenvoudig als zakelijke kosten?

[Annalies Janssens]

Deze kosten moeten niet geactiveerd worden. Als alle werkelijke kosten geboekt zijn dan kun je  voor het saldo op deze fictieve rekening een zakelijke uitgave doen met deze rekening. Daarnaast een negatieve zakelijke uitgave voor het forfait (% van de WOZ) met rekening buiten Acumulus.
Mocht je kosten in een ander jaar hebben geboekt, zet dan eerst als betaaldatum bij de fictieve rekening op 31-12 voorgaande jaar zodat wel alle kosten van dat jaar meegenomen worden.

[HermesSE]

Annelies, het is me nu duidelijk!
Bedankt voor je reactie

[Annalies Janssens]

graag gedaan!

[JorisH]

Ook al is dit topic wat ouder, ik ben blij dat het er is (nuttige informatie), dus ik reageer toch nog even hier met een paar vragen:

- er wordt steeds gesproken dat je het huurrecht (of een deel daarvan) tot het eigen vermogen van de onderneming moet regelen; Hoe kan ik dat het beste doen in Acumulus dat het op de juiste manier in de boeken terechtkomt?
- ik betaal maandelijks huur/energie en wil een deel daarvan (dat toekomt aan de bedrijfsruimte) inboeken. Nu begreep ik dat je dan de factuur volledig inboekt en dan een percentage daarvan als privé aanmerkt. Dat begrijp ik, maar van de huur/energie krijg ik geen maandelijkse facturen. Hoe dat dan toch netjes te doen? Op basis van een bewijs van voorschotbedrag/huurcontract?

Hopelijk lezen mensen dit nog en zijn er bij die mij van de antwoorden kunnen voorzien.

Dankjewel alvast!

[Es]

Als je even de oudere reacties doorleest, dan staat daar al heel veel informatie over de vragen die je stelt