Huurwoning administratief splitsen (vh Werkruimte in huurwoning .....)

[Karen Töning]

Als u een huurwoning heeft, en u heeft in de woning een aparte ruimte (bijv. een kamer of een zolder) wat u uitsluitend gebruikt voor uw bedrijf, dan kunt u de kosten hiervan zakelijk evenredig aftrekken.
Dit heet administratief splitsen.

Hierbij geldt dat de huurwoning niet op naam van de onderneming hoeft te staan.

Verplichte voorwaarden
- Bij de start van de onderneming of bij verhuizing moet u ervoor kiezen om de ruimte wat u voor uw onderneming in uw woning gebruikt, administratief in uw boekhouding te verwerken.
- De ruimte die u voor uw onderneming gebruikt, moet minimaal 10% zijn van de totale oppervlakte van de woning.
- De ruimte moet in zijn geheel gebruikt worden voor de onderneming.

LET OP!
Als u uw onderneming bent begonnen en u besluit een paar jaar later de ruimte die u gebruikt voor uw onderneming op te gaan voeren als gebruik voor uw onderneming, is het niet meer mogelijk om de administratieve splitsing door te voeren.
Ook als u altijd al de ruimte in uw woning voor uw onderneming hebt gebruikt, en de administratieve splitsing niet vanaf de start of bij verhuizing in uw administratie hebt doorgevoerd, kunt u niet tussentijds besluiten om het alsnog vanaf dat moment administratief te gaan splitsen.

In sommige gevallen is het mogelijk om een nieuwe Aangifte Inkomstenbelasting in te dienen met daarin verwerkt de naar rato berekende kosten van de ruimte die gebruikt wordt voor de onderneming in de huurwoning.

Vaststellen percentage ruimte voor de onderneming
Als het in uw situatie mogelijk is de kosten van de ruimte die u gebruikt voor de onderneming naar rato af te trekken, stelt u eerst het percentage vast welk deel van uw woning privé is, en het percentage van de ruimte in de woning wat u gebruikt voor de onderneming.

Het deel wat u voor de onderneming gebruikt kunt u als ondernemingskosten opvoeren en aftrekken van de opbrengsten van de onderneming. Als u over deze kosten ook BTW hebt betaald, kunt u deze BTW aftrekken als voorbelasting als u daar recht op hebt.

Berekenen percentages t.b.v. het administratief splitsen
U dient precies het percentage te berekenen van het deel van de woning wat u voor privé gebruikt en het percentage voor het gebruik voor de onderneming.
HET MAG GEEN GESCHAT PERCENTAGE ZIJN!!!!
U neemt de precieze totale oppervlakte van de woning (totale oppervlakte van alle verdiepingen bij elkaar optellen). U neemt de totale oppervlakte wat er voor de onderneming wordt gebruikt.
Totale oppervlakte woning =...............m2.
Percentage Privé = ..........%
Percentage oppervlakte voor de onderneming = ............%


Aftrekbare kosten
Tot de aftrekbare kosten horen onder meer:
- een evenredig deel van de huur
- een evenredig deel van de energiekosten, verzekeringskosten (geen bedrijfsverzekering), schoonmaakkosten en dergelijke die u maakt
- de inrichtingskosten voor het deel wat u voor de onderneming gebruikt, bijvoorbeeld voor vloerbedekking, behang, bureau(s) en kastruimte (over deze kosten moet u mogelijk afschrijven)


BTW terugvragen
Als u BTW-plichtig bent, kunt u de BTW van de kosten die u voor het zakelijk evenredige deel moet betalen aftrekken als voorbelasting.
Huur 0% BTW (indien er op het huurcontract hier niet anders is vastgesteld)
Verzekeringen 0% BTW
Water 6% BTW
Gas en elektra 19% BTW
Overige kosten m.b.t. woning veelal 19% BTW


Hoe te boeken in Acumulus?
U doet net of de factuur een 100% zakelijke uitgave is. U voert de factuur dan ook als zodanig in, maar dan met dit verschil, dat u in het invoerscherm bij Privé percentage het door u precies berekende Privé percentage invoert. Alleen het zakelijke deel van de kosten en het zakelijke deel van de BTW voert Acumulus zelf helemaal door in uw administratieve boekhouding.

[fboots]

Hai Karen,

Er is mij nog iets onduidelijk. Ik ben per 1-1-2010 gestart; nog geen aangifte inkomstenbelasting gedaan, uiteraard wel omzetbelasting. Kan ik nu met terugwerkende kracht de huur e.d. van mijn werkruimte thuis nog opvoeren?

Frans

[Karen Töning]

Ja, dat kan. Er ontstaat dan wel een verschil in de cijfers van de aangifte OB, maar je kunt aan het eind van het jaar over de hele periode van 01-01-2010 t/m 31-12-2010 een suppletie (nieuwe) aangifte OB indienen, zodat alles weer rechtgetrokken wordt.

Uiteraard vindt de belastingdienst het wel prettiger als de gewone aangifte OB structureel zoveel mogelijk compleet is.

[kschwab]

Hallo Karen,

Gelden de volgende eisen nog steeds:
- de ruimte moet een eigen ingang hebben (en evt aan derden verhuurd zou kunnen worden)
- minimaal 70% van het inkomen moet vanuit de werkruimte verdiend worden

m.a.w. een \"kantoor\" thuis (met administratie en opslag) voor iemand die voornamelijk buitenshuis werkt valt niet onder die regel?

vr gr,
Kurt

[Karen Töning]

Hallo Karen,

Gelden de volgende eisen nog steeds:
- de ruimte moet een eigen ingang hebben (en evt aan derden verhuurd zou kunnen worden)
- minimaal 70% van het inkomen moet vanuit de werkruimte verdiend worden

m.a.w. een \"kantoor\" thuis (met administratie en opslag) voor iemand die voornamelijk buitenshuis werkt valt niet onder die regel?

vr gr,
Kurt

- Wanneer je geen eigen opgang hebt, kun je onder de eerder genoemde voorwaarden administratief splitsen.
- volgens mij ligt het percentage lager, hier kom ik volgende week op terug.

Het maakt niet uit hoeveel je buitenshuis werkt.
Bovenstaande vraag heeft betrekking op het bouwkundig splitsen van de woning. Daar gelden andere regels voor.

[Karen Töning]

Mijn excuses voor de late reactie. Maar er is goed nieuws!

Voor het administratief splitsen van de werkruimte in de woning zijn de regels betreft de 30% van het totale inkomen uit o.a. werk en loon e.d., alsmede de 70 % regel niet van toepassing.

Ook gaat het erom dat de werkruimte hierbij geen aparte opgang heeft. Als dit wel het geval is, dan valt dat onder bouwkundige splitsing. In dit onderwerp is administratieve splitsing van toepassing.

Zoals gezegd moet de oppervlakte van de werkruimte in de woning minimaal 10% zijn van de totale oppervlakte van woning.

Indien er een ingrijpende verbouwing van het pand plaatsvindt, kan er ook vanaf dat moment gekozen worden om de werkruimte in de woning te gaan splitsen.

[Bert-Jan]

[Remco Ponsen]

Hoi Karen,

Op zolder is een kantoorruimte gecreerd.
Mijn vrouw heeft buiten haar baan een internetwinkel.
Kan je ze ook bepaalde kosten doorvoeren.

Met vriendelijke groet,

remco ponsen

[Belvi]

Nuon heeft een vragenlijst/check gemaakt, waarbij je als ondernemer kunt zien wat je eventueel af mag trekken van de bedrijfsruimte/kantoor. De link is //www.nuon.nl/mkb/belastingcheck/

[Belvi]

Nuon heeft een vragenlijst/check gemaakt, waarbij je als ondernemer kunt zien wat je eventueel af mag trekken van de bedrijfsruimte/kantoor. De link is //www.nuon.nl/mkb/belastingcheck/

De belastingdient heeft nu ook een rekenhulp hiervoor, deze is uitgebreider als die van de NUON.
De link is: http://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/werkruimte/

[Es]

Ik heb de link van de belastingdienst bekeken. Wat een superlink, het is helder en duidelijk.
Dank je wel!

[Karen Töning]

Nuon heeft een vragenlijst/check gemaakt, waarbij je als ondernemer kunt zien wat je eventueel af mag trekken van de bedrijfsruimte/kantoor. De link is //www.nuon.nl/mkb/belastingcheck/

De belastingdient heeft nu ook een rekenhulp hiervoor, deze is uitgebreider als die van de NUON.
De link is: http://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/werkruimte/

De belastingdienst steekt het administratief splitsen van de huur- of koopwoning niet meer onder stoelen of banken. Het mag tijd worden!!!

LET OP!
In de link staan geen voorwaarden vermeld wanneer u administratief mag gaan splitsen. Deze voorwaarden staan wel in het begin van dit topic en kunt u ook opvragen bij de Belastingdienst.

[Es]

De belastingdienst steekt het administratief splitsen van de huur- of koopwoning niet meer onder stoelen of banken. Het mag tijd worden!!!

LET OP!
In de link staan geen voorwaarden vermeld wanneer u administratief mag gaan splitsen. Deze voorwaarden staan wel in het begin van dit topic en kunt u ook opvragen bij de Belastingdienst.

Hoi Karen,

in de voorwaarden die jij bovenaan en verderop in dit topic vermeld, staat dat de gebruikte werkoppervlakte minimaal 10% vd woning moet zijn.

Bij deze link van de belastingdienst stellen zij dat anders, zie bijlage (printscreen).
Kun jij dit misschien verklaren? Klopt het dat deze voorwaarde recent gewijzigd/bijgesteld is?

Ter aanvulling: bij deze link van de belastingdienst stellen zij dat wanneer de oppervlakte van de werkruimte meer dan 10% van de woning is, dat er dan ook een derde keuze is, namelijk het gehele huurrecht als ondernemingsvermogen aan te merken, waarbij dan een wettelijk percentage voor privegebruik in acht moet worden genomen. Dit levert meestal nog een veel grotere aftrekpost op!  

Groet, Esther

PS volgens mij zijn dit de bepalingen die voortkomen uit de jurisprudentie die wij eerder dit jaar besproken hebben, maar waar nog geen duidelijkheid over was.  

[Bert-Jan]

http://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/werkruimte/

[Bert-Jan]

Mmm, ik krijg het volgende resultaat:

Resultaat

Uw situatie is zo dat u beter een fiscaal dienstverlener (boekhouder of adviseur) kunt raadplegen. Samen met uw dienstverlener kunt u eventueel uw situatie aan ons voorleggen.

 

[Es]

De aftrek van kosten voor een werkruimte is en blijft een lastig geval.

Deze nieuwe rekenhulp van de belastingdienst is voor veel gevallen goed bruikbaar en voor mij is het helder en duidelijk wat wel en wat niet mag/kan.

Helaas blijven er altijd gevallen die complexer zijn en wat meer toelichting vragen.
Schroom vooral niet om dan even externe hulp/advies te vragen, het kan mogelijk een mooie aftrekpost opleveren.

Groet, Esther

[Liemersbewind]

Ik heb nog even een vraag over het inboeken van het zakelijke deel van mijn huurwoning.

Het gaat om gesplitste rekeningen. Ik heb een deel van mijn woning ingericht als kantoor en nu mag ik het bedrijfsgedeelte van de belasting aftrekken, tot zover is dat allemaal duidelijk. Maar hoe moet ik dit nu boeken. Ik betaal alle kosten van de woning van mijn privérekening. Moet ik nu het hele bedrag boeken via \"rekening buiten Acumulus\" en dan het percentage privé/zakelijk aangeven, of mag ik daar alleen de werkelijke kosten dus alleen het zakelijk gedeelte boeken.

Alvast bedankt Ton

[Es]

Beide opties geven hetzelfde resultaat.  

[Floris]

Ter aanvulling: bij deze link van de belastingdienst stellen zij dat wanneer de oppervlakte van de werkruimte meer dan 10% van de woning is, dat er dan ook een derde keuze is, namelijk het gehele huurrecht als ondernemingsvermogen aan te merken, waarbij dan een wettelijk percentage voor privegebruik in acht moet worden genomen. Dit levert meestal nog een veel grotere aftrekpost op!  

Groet, Esther

Beste Esther,

Hartelijk dank voor dit bericht, hier zullen vele huurders enorm blij mee zijn! Nu blijft de vraag: hoe boeken we dit in Acumulus? Namelijk de volgende punten:

1. \"Het gehele huurrecht als ondernemingsvermogen aanmerken\", vereist dit nog een actie in Acumulus of geef je door punt 2 door te voeren al impliciet aan dat je ervoor hebt gekozen om het huurrecht als ondernemingsvermogen aan te merken?

2. Wanneer je ervoor kiest om het huurrecht als ondernemingsvermogen aan te merken (dit kan wanneer je meer dan 10% vd huurwoning zakelijk gebruikt), dan kun je alle kosten ivm huur (huur, servicekosten, inboedelverz, energiekosten etc MINUS de eventueel ontvangen Huurtoeslag) als kosten opvoeren/aftrekken. Voor het privegebruik vd woning vereist de Belastingdienst dat je het Huurwaardeforfait (1,4% vd WOZ-waarde, meen ik)  bij je winst optelt. Hoe boeken we dit laatste in Acumulus?

Groeten,

Floris

[Liemersbewind]

Beste Esther,

zou jij dit voor mij nader willen toelichten, wat is dan bv. het percentage voor privégebruik? of kan ik het verhaal van Floris overnemen?

Gr Ton

[Floris]

De 1,4% komt uit deze tabel:

http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/ondernemen/onderneming_starten/wat_u_verder_wilt_weten/bedrijfsruimte/eigen_pand_als_woning_en_bedrijfspand/inbreng_in_ondernemingsvermogen/eigenwoningforfait

Mijn vraag is dus niet of dit mag, maar hoe dit te boeken is in Acumulus?

Of het mag is een hele andere discussie, blijkens een uitspraak van de rechtbank Arnhem (http://jure.nl/bl2190) uit 2009 mag dit, mits je bij de start vd onderneming of bij betrekken vd woning ervoor hebt gekozen het huurrecht tot je ondernemingsvermogen te rekenen.

Groet,

Floris

[Es]

Het huurrecht als ondernemingsvermogen verwerken doe je door dit in je administratie te boeken. Dus alle kosten als zakelijke uitgave invoeren.

Het privegebruik (% vd WOZ-waarde) moet je in mindering brengen op deze kosten, dit kan in Acumulus via Nieuwe boeking > Speciale Boeking > ik wil een bijzondere fiscale aftrekpost of bijtelling invoeren

Het betreft in dit geval een bijtelling, geef als kostensoort Huisvesting op en zet bij de omschrijving dat het privegebruik vd woning betreft.

NB ook eventuele huurtoeslag moet in mindering gebracht worden op de kosten vd huisvesting, dit kan ook door bovenstaande manier.

Omdat dit weer een actief onderwerp lijkt te worden, zal ik kijken of er een hoofdstuk in de Wiki aan gewijd kan worden. De link zal ik dan hier plaatsen, als het klaar is.

[Floris]

Helemaal Top, bedankt voor de snelle en duidelijke reactie Esther!

Groeten,

Floris

[Liemersbewind]

Ok even recapituleren of ik het goed begrijp voorbeeld.

Ik heb een huurhuis en ik betaal €500,- p/m huur en de woz waarde is €200.000,- ik heb mijn kantoor aan huis wat groter is dan 10%. Ik boek dan €500,- af op mijn bedrijfskosten en vervolgens boek ik €233,- (200.000 X 1,4 % : 12 = 233) bij als zijnde privé gebruik van de woning, waardoor ik dan feitelijk €267,- aftrek. Klopt dit zo??? Mag je dan ook bv. alleen die €267,- aftrekken en de bijtelling achterwege laten en geld dit ook voor de overige woonplaatsen hetzelfde???

Alvast bedankt, Ton

[Liemersbewind]

Het laatste moet zijn woonlasten.

[Floris]

Ok even recapituleren of ik het goed begrijp voorbeeld.

Ik heb een huurhuis en ik betaal €500,- p/m huur en de woz waarde is €200.000,- ik heb mijn kantoor aan huis wat groter is dan 10%. Ik boek dan €500,- af op mijn bedrijfskosten en vervolgens boek ik €233,- (200.000 X 1,4 % : 12 = 233) bij als zijnde privé gebruik van de woning, waardoor ik dan feitelijk €267,- aftrek. Klopt dit zo??? Mag je dan ook bv. alleen die €267,- aftrekken en de bijtelling achterwege laten en geld dit ook voor de overige woonplaatsen hetzelfde???

Alvast bedankt, Ton

Beste Ton,

Volgens mij zit je op de goede weg. Voor de overige woonlasten hoef je dan het Huurwaardeforfait natuurlijk niet meer bij op te tellen, dit heb je tenslotte al gedaan. Esther adviseerde trouwens om het apart te boeken, het Huurwaardeforfait als bijzondere bijtelling en dan vervolgens alle kosten simpelweg als zakelijke kosten.

Dit (je huurrecht tot ondernemingsvermogen rekenen door alle met huur samenhangende kosten af te trekken en Huurwaardeforfait bij te tellen) kan overigens op deze wijze alleen cq is alleen zinvol als:

-Bij onzelfstandige werkruimte; (zelfstandige werkruimte zijn andere regels voor)
-Bij eenmanszaak of vof; (BV kent geen keuzevermogen)
-bij huurwoning; (bij eigen woning kan het in principe ook maar heeft weinig toegevoegde waarde, immers hypotheekrente wordt reeds afgetrokken bovendien wordt eventuele winst bij doorverkopen vh huis belast)
-bij aantoonbaar zakelijk gebruik van de woning van meer dan 10%.

Tot zover my 2 cents

Groeten,

Floris.

[Liemersbewind]

Hey Floris,

Ik heb dus een huurhuis zonder aparte opgang, ik hoef niemand te ontvangen omdat ik altijd bij mijn cliënten op huisbezoek ga. Ik heb een kantoor wat meer bedraagt dan 10% van de woning, en wordt ook alleen als kantoor gebruikt. Hoe doe ik dit nu in mijn geval. Kan ik dan het percentage van de kantoorruimte naar rato van de huur aftrekken? En zo ook bij de energiekosten ed. want zo begrijp ik het als ik ga googlen.

Gr. Ton

[Es]

Het privegebruik is een correctie die je aan het einde vh jaar kunt boeken in Acumulus.
De woonlasten (huur, gas, water, elektra, verzekeringen etc.) gewoon per maand/kwartaal inboeken.

Edit: ik zie dat Floris ook al goede tips heeft gegeven

[Liemersbewind]

Ok dank je wel, dus even voor alle duidelijkheid. Ik boek de huur, gas, water, elektra, verzekeringen etc. maandelijks in als zakelijke kosten en aan het eind van het jaar boek ik de correctie in voor het privé gebruik. Is dat die 1,4 % van de woz waarde of is dat het percentage aan privé gebruik in verhouding tot het zakelijk gebruik?

[Es]

Je haalt nu twee dingen door elkaar....

Als je het huurrecht als zakelijk vermogen wilt aanmerken (en dus aan de voorwaarden hiervoor voldoet!), dan boek je alle kosten en aan het eind vh jaar een % van de WOZ waarde als privegebruik.

Je kunt er ook voor kiezen om de verhouding zakelijk/privé te berekenen en dan alleen het zakelijke deel te boeken. Dit kan bijvoorbeeld ook als je minder dan 10% van je huurwoning als zakelijk gebruikt.

En zoals gezegd: er komt een hoofdstuk over in de Wiki. Duurt even een paar dagen, maar zodra het er staat zal ik hier de link vermelden.

[Floris]

Ok dank je wel, dus even voor alle duidelijkheid. Ik boek de huur, gas, water, elektra, verzekeringen etc. maandelijks in als zakelijke kosten en aan het eind van het jaar boek ik de correctie in voor het privé gebruik. Is dat die 1,4 % van de woz waarde of is dat het percentage aan privé gebruik in verhouding tot het zakelijk gebruik?

Als je dus het totale bedrag aan huur, energie etc als zakelijke kosten wilt opvoeren dan boek je aan het eind vh jaar 1,4% vd WOZ-waarde als bijtelling voor privegebruik, deze manier heet \"huurrecht rekenen tot het ondernemingsvermogen\" en is in de meeste gevallen fiscaal het interessants voor de huurder.

Wil je slechts dat percentage van de huur etc als kosten opvoeren dat je zakelijk gebruikt (bijv slechts 10% vd kosten bij een werkruimte die 10% bedraagt vh oppervl vd huurwoning) dan hoef je geen bijtelling voor privegebruik aan het einde vh jaar te boeken, deze methode wordt genoemd \"administratief splitsen\" en dat is waar dit topic eigenlijk over gaat ...

In de meeste gevallen is het voor de huurder dan ook het voordeligst om het huurrecht aan te merken als ondernemingsvermogen waardoor je alle kosten samenhangend met de huur mag aftrekken en je \"slechts\" 1,4% vd WOZ-waarde als bijtelling hoeft op te geven.

Groeten,

Floris

[patrick86]

Op de cursusavond van de IB-aangifte heb ik dit onderwerp nog eens naar boven gehaald, maar ik zit nu met de keuze:
Merk ik het huurrecht aans als ondernemingsvermogen, of splits ik het.
Om dit uit te kunnen rekenen moet ik de WOZ waarde van het appartement waar ik woon (huur) weten, wie kan mij vertellen waar ik deze kan krijgen?

[Es]

Meestal staat dit vermeld op de aanslag gemeentelijke belastingen die je eens per jaar krijgt.

[Roland Keijenberg]

Bij een huurderswoning krijg je de WOZ waarde niet te zien, aangezien de aanslag voor het eigenaarsdeel meteen naar de Woningcorporatie gaat. Je kunt als bewoner wel de WOZ waarde opvragen bij de gemeente, ik zou daar dus starten.

[patrick86]

Ik ben even van het kastje naar de muur gestuurd, maar ik heb het gekregen!
De gemeente geeft het niet (je bent officieel geen belanghebbende). Het is op te vragen bij de verhurende partij (wat in mijn geval 3 partijen zijn, maar dit is netjes opgelost).

Nu heb ik nog 1 vraag, ik ga ervoor kiezen om de woning tot het ondernemingsvermogen te rekenen, mag ik dan ook de rekeningen van bijv de vloerbedekking in mijn hele huis boeken? Om dit prive deel te compenseren is toch de bijtelling (1,4% WOZ)?

[Es]

Tsja.....wat zal ik hier eens van zeggen.....
\"Neem je eigen standpunt in, als je denkt dat je dit kunt verdedigen\" ?

Mijn advies: niet doen! Er zijn grenzen....

[patrick86]

Ok, maar het is deels onlogisch, want als ik voor de administratieve splitsing zou kiezen zou het geen probleem zijn aangezien het dan in verhouding is

[Es]

Dat is niet juist.

Ik kopieer even iets uit het eerste stuk van dit topic:

Aftrekbare kosten
Tot de aftrekbare kosten horen onder meer:
- een evenredig deel van de huur
- een evenredig deel van de energiekosten, verzekeringskosten (geen bedrijfsverzekering), schoonmaakkosten en dergelijke die u maakt
- de inrichtingskosten voor het deel wat u voor de onderneming gebruikt, bijvoorbeeld voor vloerbedekking, behang, bureau(s) en kastruimte (over deze kosten moet u mogelijk afschrijven)

Het gaat dus niet om een evenredig deel van de inrichtingskosten van de hele woning.....

[patrick86]

Ok duidelijk!

Dan zit ik met nog 2 vragen, de link bij \"Deze bijtelling is een percentage van de WOZ-waarde van het hele pand.\" in de rekenhulp van de belastingdienst werkt niet meer. Na wat goochelen met de url (2011 veranderd in 2012) kwam ik toch op de juiste pagina:
http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/aangifte_doen/fiscale_informatie_2012/inkomsten_aangifte_2012/niet_in_loondienst_werken/inkomsten_berekenen/zakelijke_woning#Tabelwoningforfait

In de rekenhulp staat: \"U kunt jaarlijks kosten aftrekken.\" en \"U moet jaarlijks rekening houden met het privégebruik van het pand.\"
Ik ben echter in oktober van dit jaar verhuist, mag ik nu de bijtelling berekenen voor 3 maand, of moet ik wel bijtelling voor een heel jaar betalen? Ik zie namelijk in de eerdere post van \"Liemersbewind\" in dit topic dat hij/zij dit per maand doet.

Daarnaast zie ik in de toelichting mbt het percentage van de WOZ op de site van de belastingdienst de volgende zin:

\"Het woningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw woning (de woningwaarde).\" en even daaronder:
\"Voorbeeld
Het woongedeelte is 90% van de woning en het zakelijke deel 10%. De WOZ-waarde van de woning is € 200.000. De waarde van het woongedeelte is 90% van € 200.000 = € 180.000. U telt bij uw inkomsten uit overig werk 1,40% van € 180.000 = € 2.520.\"

Je bijtelling word dus niet berekend over de hele woning, maar over het woongedeelte? Dit scheelt in de jaarlijkse bijtelling bij mij zon 400 euro.

[Roland Keijenberg]

Daaraan toegevoegd nog een vraag: ik meen ergens gelezen te hebben dat een toilet, badkamer de gang e.d. niet meetellen voor de berekening van de oppervlakte, maar kan het nergens meer terug vinden. Daarnaast heb ik een opbergzolder met vlizotrap, ik neem aan dat ik die m² niet mee hoef te tellen, toch?

[patrick86]

Lees even de toelichting bij \"Gebruikt u uw woning voor meer dan 10% voor uw onderneming? \" in de rekenhulp.
Daarbij staat de ruimtes die zowel voor prive als zakelijk bedoeld zijn, buiten de berekening gehouden mogen worden (dus van het totaal oppervlak af).

Mbt de opbergzolder zit ik ook met de vraag; ik heb een berging bij mijn appartement, ik ga er van uit dat deze niet meetelt (daar sla ik ook spullen voor mijn bedrijf op). En een deels af te sluiten balkon. Dit zie ik als tuin/buiten en heb ik in mijn berekening ook buiten beschouwing gelaten.

[Astrid]

Even een late reactie op dit onderwerp.

Ik heb de belastinginspecteur in Almelo netjes een brief geschreven met de vraag of ik mijn huurrecht per 1 januari 2013 op de balans kan zetten omdat ik per die datum mijn werkruimte thuis in gebruik heb genomen. Krijg ik toch de reactie dat dit helemaal niet mag omdat het geen zelfstandige werkruimte betreft!! 

Ik heb haar gebeld en uitgelegd dat dit sinds een paar jaar expliciet door de Belastingdienst wordt goedgekeurd. Zet ze haar hakken in het zand en houdt bij hoog en laag vol dat dit niet waar is! De tool op hun eigen website zou volgens haar een fout bevatten. Ik heb haar opdracht gegeven dit maar eens te googelen, zodat ze direct zou zien dat dit naar aanleiding van jurisprudentie in 2010 is veranderd. Nou, ze geloofde er niets van, maar uiteindelijk geeft ze na een paar dagen toe dat ik inderdaad gelijk had. Pffff...

[Floris]

Hallo Astrid,

Wat een gedoe! Maar wel fijn dat je uiteindelijk toch de bevestiging hebt gekregen dat het mag!

Groeten,

Floris

[Annalies Janssens]

Hopelijk wel een schriftelijke bevestiging ontvangen? Zou ik zeker wel om vragen.

[Liemersbewind]

nu wil het toch zeker weten

Dus even recapituleren, huur + bijkomende woonlasten (energie, verzekeringen, zuiveringslasten ed.) volledig als kosten opvoeren en aftrekken van het bruto bedrijfsresultaat. Vervolgens bij de aangifte 1,4 % van 90% van de WOZ waarde bij het netto resultaat (voor de IB) bijtellen. klopt dit zo? hoe boek je dit nu het slimst in Acumulus, per maand of jaarlijks. 

Alvast bedankt.

[DDD]

Ik heb een tweede huis, althans, appartement, in de buurt van mijn werk. Dat is zo gegroeid toen ik werknemer was, ook in verband met de filedruk destijds. Ik heb ook een gewone huurwoning. Sinds september ben ik voor mijzelf begonnen, vanwege het feit dat mijn zelfstandige werkunit werd opgeheven. Ik heb een advocatenkantoor opgericht.

Vanwege vereisten die samenhangen met het uitoefenen van mijn vak moest ik perse in Utrecht kantoorhouden, in ieder geval voor de eerste drie jaar (opleiding). Ik werk zeker één dag per week thuis, en overnacht in het tweede huis omdat dat dichter in de buurt van mijn werk is en vlakbij mijn part-time werkgever (waar ik nu nog 1,5 dagen per week werk).

Het tweede huis is alleen gehuurd vanwege mijn werk, dat is ook echt waar. Ik zit er over te denken het tweede huis daarom als zakelijke woning aan te merken. Dat neemt niet weg dat ik er natuurlijk ook slaap en als zodanig ook privé van geniet. Dat zou ik echter ook thuis kunnen doen, ware het niet dat dat verder weg is.

Als ik in mijn 'eerste' huis werk, doe ik dat vaak in de woonkamer. Is dat een probleem? Ik heb nu een werkkamer die net niet 10 procent van de woonruimte omvat, tenzij ik de zolder niet meeneem. De zolder is onderverhuurd (met toestemming van de verhuurder).

Ik zou me kunnen voorstellen dat ik het standpunt inneem dat ik minimaal tien procent van mijn inkomen in mijn eerste huurwoning verdien (dat is absoluut waar, laten we zeggen, inclusief het weekeinde, 20 procent) en dat ik het andere huis niet zou hebben als ik niet dit werk deed (dus daarvan zou je dan toch zeker 90 procent als zakelijke kosten moeten rekenen.

En hoe zit dat dan met de BTW over bijvoorbeeld de uitgaven?

[Astrid]

Hopelijk wel een schriftelijke bevestiging ontvangen? Zou ik zeker wel om vragen.

Heel wijs! Gelukkig struikelde ze uit zichzelf al bijna over haar excuses dat haar schriftelijke bevestiging nog niet de deur uit was, maar dat ik hem binnen een paar dagen tegemoet kon zien   

Ik vond het eigenlijk wel mooi hoe waardig ze het boetekleed aantrok, na mij eerst best onbeschoft behandeld te hebben, gaf ze gisteren direct toe dat ik gelijk had en dat de datum akkoord was en dat ik een schriftelijke bevestiging zou krijgen.

[Astrid]

Ik heb een tweede huis, althans, appartement, in de buurt van mijn werk. Dat is zo gegroeid toen ik werknemer was, ook in verband met de filedruk destijds. Ik heb ook een gewone huurwoning. Sinds september ben ik voor mijzelf begonnen, vanwege het feit dat mijn zelfstandige werkunit werd opgeheven. Ik heb een advocatenkantoor opgericht.

Vanwege vereisten die samenhangen met het uitoefenen van mijn vak moest ik perse in Utrecht kantoorhouden, in ieder geval voor de eerste drie jaar (opleiding). Ik werk zeker één dag per week thuis, en overnacht in het tweede huis omdat dat dichter in de buurt van mijn werk is en vlakbij mijn part-time werkgever (waar ik nu nog 1,5 dagen per week werk).

Het tweede huis is alleen gehuurd vanwege mijn werk, dat is ook echt waar. Ik zit er over te denken het tweede huis daarom als zakelijke woning aan te merken. Dat neemt niet weg dat ik er natuurlijk ook slaap en als zodanig ook privé van geniet. Dat zou ik echter ook thuis kunnen doen, ware het niet dat dat verder weg is.

Als ik in mijn 'eerste' huis werk, doe ik dat vaak in de woonkamer. Is dat een probleem? Ik heb nu een werkkamer die net niet 10 procent van de woonruimte omvat, tenzij ik de zolder niet meeneem. De zolder is onderverhuurd (met toestemming van de verhuurder).

Ik zou me kunnen voorstellen dat ik het standpunt inneem dat ik minimaal tien procent van mijn inkomen in mijn eerste huurwoning verdien (dat is absoluut waar, laten we zeggen, inclusief het weekeinde, 20 procent) en dat ik het andere huis niet zou hebben als ik niet dit werk deed (dus daarvan zou je dan toch zeker 90 procent als zakelijke kosten moeten rekenen.

En hoe zit dat dan met de BTW over bijvoorbeeld de uitgaven?

Oei! Als de Belastingdienst dit verhaal net zo ingewikkeld vind klinken als ik, denk ik niet dat je veel af kunt trekken... 

Kun je het zakelijk en overzichtelijk proberen weer te geven misschien?

[DDD]

Ik vond het al best duidelijk, maar ik doe mijn best.

Ik heb twee huurhuizen. Het tweede huis heb ik vanwege de reisafstand naar mijn werk vanaf mijn eerste huis.

Sinds 1 september ben ik voor mijzelf begonnen als ondernemer. Ik heb daarbij een kantoor gehuurd in Utrecht. Daarnaast werk ik nog 1,5 dagen in de week bij een werkgever. Contacten met die werkgever zijn van belang voor het slagen van mijn bedrijf.

Ik denk dat ik het tweede huis in ieder geval als zakelijk kan aanmerken.

Voor wat betreft het eerste huis is het wat ingewikkelder. Op grond van de rekentool op de website van de belastingdienst kan dat wel. Ik verdien er zeker 10 procent van mijn inkomen, want ik werk ook wel eens thuis (ook weer vanwege de reisafstand).

Als ik de rekentool van de belastingdienst bekijk is het 10procentscriterium niet beperkt tot de omvang van de ruimte. Het gaat erom dat je aannemelijk kunt maken dat het huis (deels)kwalificeert als ondernemingsvermogen. Er wordt gezegd dat het aantal m2 een goed uitgangspunt is. Maar het kan niet beslissend zijn, want de wet zegt dat niet.

Ik zou bovendien zeggen dat de bijtelling voor privégebruik moet worden verminderd vanwege de onderhuur, en dat dan de verhuurinkomsten als bedrijfsinkomen moeten worden gerekend. Dus het is nog wel even rekenen wat nu aantrekkelijker is.

In ieder geval concludeer ik dat je als ondernemer met een eenmanszaak meestal beter een huurhuis kunt hebben dan een koophuis.

[Es]

Jouw vraag is te ingewikkeld om hier op een forum te (laten) beantwoorden.
Je krijgt dan misschien een hoop (deels bruikbare) tips, maar de zaak is dusdanig complex dat je hier echt een goed fiscaal advies voor nodig hebt.
Verder haal je twee dingen door elkaar:
er is een verschil tussen het huurrecht als zakelijk etiketteren en administratief splitsen.
Kijk hier goed naar en probeer een duidelijk plaatje te schetsen, met cijfers/bedragen en percentages erbij.
Als je geen fiscalist wilt of kunt inschakelen, kun je hiermee een akkoord vragen bij je belastinginspecteur, net zoals Astrid heeft gedaan.

Mijn persoonlijke mening/inzicht:
Omdat je naast twee huurhuizen ook een zakelijk kantoor hebt gehuurd en nog parttime in loondienst werkt, denk ik dat dit een lastig verhaal wordt, zo niet onmogelijk.